Een appartement aan de Costa Blanca of een villa bij Antalya: voor veel Nederlanders is een tweede woning in de zon een droom. De vraagprijs is echter maar een deel van het verhaal. Bijkomende kosten, belastingen en onderhoud tellen flink op, en wie buiten de eurozone koopt, krijgt er een extra factor bij: de wisselkoers.
In dit artikel zetten we Spanje en Turkije naast elkaar. Niet om je een kant op te sturen, maar zodat je weet welke kosten en risico’s je kunt verwachten voordat je een handtekening zet.
Aankoopkosten in Spanje
In Spanje betaal je bij een bestaande woning overdrachtsbelasting, de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Het tarief verschilt per regio en ligt meestal tussen de 6 en 10 procent van de koopsom. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan btw (doorgaans 10 procent) plus een zegelbelasting.
Daarbovenop komen notariskosten, inschrijving in het kadaster, een NIE-nummer en vaak een onafhankelijke advocaat. Reken in totaal grofweg op 10 tot 14 procent bovenop de koopprijs. Het voordeel: je rekent alles in euro’s, dus je weet precies waar je aan toe bent.
Aankoopkosten in Turkije
In Turkije is de belangrijkste heffing de tapu harcı, de overdrachtsbelasting op de eigendomsakte. Die bedraagt in totaal 4 procent van de geregistreerde waarde en wordt in de praktijk vaak tussen koper en verkoper verdeeld. Buitenlandse kopers hebben daarnaast een officieel taxatierapport nodig, een beëdigde tolk bij het kadaster en een verplichte aardbevingsverzekering (DASK).
Op papier lijken de bijkomende kosten daarmee lager dan in Spanje. Let wel op makelaarscommissies, die soms fors zijn, en op juridische controle van de eigendomstitel. Een eigen advocaat die geen belang heeft bij de verkoop is geen overbodige luxe. Ook gelden er beperkingen voor buitenlanders in bijvoorbeeld militaire zones.
Het valutarisico buiten de eurozone
Hier zit het grootste verschil. De Turkse lira is de afgelopen jaren sterk in waarde gedaald ten opzichte van de euro. Dat kan aantrekkelijk lijken, omdat je als koper met euro’s meer krijgt voor je geld. Maar het werkt twee kanten op: als je de woning later verkoopt en de opbrengst in lira ontvangt, kan die in euro’s omgerekend flink tegenvallen, ook als de prijs in lira is gestegen.
Veel Turkse woningen worden daarom geprijsd in euro’s of dollars, maar de officiële registratie en lokale lasten lopen in lira. Wil je de koersontwikkeling volgen of snel een bedrag omrekenen, dan vind je bij Dollar Koers actuele wisselkoersen en achtergrondinformatie over de euro tegenover andere valuta.
Ook verhuurinkomsten zijn gevoelig. Verhuur je aan lokale huurders, dan ontvang je lira, terwijl je vaste lasten in Nederland in euro’s zijn. Verhuur je aan toeristen die in euro’s betalen, dan is dat risico kleiner.
Jaarlijkse lasten en onderhoud
In Spanje betaal je jaarlijks de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), afvalheffing en als niet-ingezetene een inkomstenbelasting over een fictief huurinkomen, ook als je de woning niet verhuurt. In sommige regio’s kan vermogensbelasting gelden. Bij een appartement komen er VvE-kosten bij.
In Turkije is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting relatief laag. Daar staat tegenover dat de hoge inflatie onderhoud, servicekosten van wooncomplexen en energie snel duurder kan maken. Vergeet in beide landen ook de Nederlandse box 3-heffing niet, al geldt daarvoor een regeling tegen dubbele belasting.
Waar je op let bij de vergelijking
Zet de kosten niet alleen naast elkaar op het moment van aankoop, maar kijk naar de hele periode dat je de woning bezit.
- Totale aankoopkosten als percentage van de koopsom
- Jaarlijkse belastingen en servicekosten
- In welke valuta je koopt, verhuurt en later verkoopt
- Juridische zekerheid over eigendom en vergunningen
- Bereikbaarheid en de kosten van reizen
Rust of rendement
Spanje biedt vooral voorspelbaarheid: hogere aankoopkosten, maar geen wisselkoersrisico en een rechtssysteem binnen de EU. Turkije kan voordeliger zijn in aanschaf, maar vraagt meer aandacht voor valuta, inflatie en juridische controle. Welke keuze bij je past, hangt af van hoe lang je de woning wilt houden, of je wilt verhuren en hoeveel schommelingen je kunt verdragen. Maak voor beide scenario’s een realistische begroting over tien jaar, laat je bijstaan door een onafhankelijke adviseur en neem pas daarna een besluit over je plek in de zon.